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政府出重拳 严管中介乱象
2016-06-20     来源:新华网     
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  近日,中国住房和城乡建设部副部长陆克华在国务院政策吹风会上透露,针对房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象,住建部正在制定具体可操作的、管用的、能见实效的措施,“这个文件即将印发实施”。

  业内认为,房地产中介将面临史上最严整顿。事实上,二手房特别是学位房、中心区地铁盘等热门区域二手房的价格或者租金的高昂,房地产中介“功不可没”。

     案例一:

     签了独家代理 中介私自涨价30万元

     胡先生在珠江新城利雅湾有一套125平方米南向单位连一个地下车位打包放盘价实收700万元亟待出售,有中介人员告诉胡先生:“你跟我签独家代理,我保证1个月内帮你卖出去。”胡先生答应了,“实在是不愿意折腾。”独家代理协议书上只有业主实收价700万元,在这1个月内,胡先生不得私自将房子出售,如果中介卖不出去,赔偿他1000元钱。

     很快,就有中介带着买家前来看房。“看房客倒是不少,也都对房子很满意,但大多说房子太贵,需要考虑。”1个月快过去了,房子仍没有卖出去。“上次,一位女士来看房,在参观房子后也说太贵了,问能不能便宜一点。”当时,只有胡先生和这位女士在房间,中介在客厅陪着这位女士的同伴。“真的不贵,您可以去打听打听。”胡先生回答。“730万元,真的有点贵,你能便宜多少?”此时,中介也进入房间,他们的谈话只得终止。

     直到此时,胡先生才知道,他的房价被中介抬高了30万元。他问了中介,中介承认了,说“这套房完全可以卖到这个价。”可是1个月已到期,房子没有卖出,中介赔偿1000元完事。胡先生说,“白耽误了一个月的时间,还得再次出去找中介公司放盘。”记者查询了一下该区域二手楼的价格。论单价,在这个区域,胡先生开出的这个价格不算便宜但也并不贵。“我不明白,中介提高30万元如何收钱?”胡先生问。

     其实,这一招并不新鲜。如果客户有意向,中介可以与业主再签一份协议,反正业主实收700万元,没有任何损失,其他的钱,中介自己“落袋为安”。“一些中介私自抬高房源售价,有些业主并不知情,但有些得到了业主的许可。多赚的那部分钱,中介会和业主按比例分配,通常为三七分、四六分或五五分成。”一位资深的二手中介人员告诉记者。

     案例二:

     业主放租3000元 中介提高500元

     徐先生最近碰到一件怪事。他在天河工作,想在粤垦路租房居住。“就我和女朋友两人住,目标是单间或者一房一厅。”他们看了快半个月,好不容易看中一套房。“精装修、家电齐,朝向东南,挺不错。”中介说,月租3500元,付1压2。“我女朋友嫌贵,说再看看。”过了两天,他们到另一家中介公司,“同样是这套房,月租是3000元,而且业主说,她的放租价一直都是3000元,从来没放过3500元的价格。”

     “中介多说500元,对他有什么好处?”徐先生很纳闷。有专业人士透露,其实答案很简单,房屋中介通过抽取佣金获利,房租提高后佣金自然也会提高。这只是其一。更多的是“托管”,房东先与中介签订出租合同,合同期内由中介直接出租该房源,而从事“托管”业务,通过赚取房租差价容易获得更多利润。事实上,房屋中介成了租金上涨的幕后推手。他们在控制了大量房源后标价出租,在一定程度上推动了租金上涨。慧姐在龙口中路有一套一房一厅单位,她在网上放盘后,两天之内接到30多个电话,“只有几个是租房客打来的,近30个是房产中介的电话,都是一套说辞。把房子交给他们,由他们代租,会以更短的时间和更高的价位出租。”

     “虚假房源”“一房多价”相当普遍

     去年开始,丽江花园、华南碧桂园都自己开设房屋中介,一方面是为了增加物业公司的收入,另一方面也是为规范小区中介市场。“主要是中介太乱,房价报低吸引购房客,然后以各种理由推荐其他房源。”华南碧桂园物业公司梁经理告诉记者。“虚假房源很常见,先用低价吸引客户进店看房,继而向其推荐其他房源。”

     这次整顿被誉为房地产中介史上最严。中国住房和城乡建设部副部长陆克华表示,现在整顿、规范中介市场的新政即将出台实施,而且该政策将是细化和具有可操作性的。住建部提出,中介机构在房源信息发布前要经委托人同意,同时还要到当地房管部门进行房源信息核验后才可发布;中介机构要编制统一的房屋状况说明书,标明房屋的基本状况、水暖气配套情况、权属状况、挂牌价格或租金、物业费等内容;已经完成交易的,应当及时从网站、门店上撤除房源信息。

     今年4月16日,广州住建委就宣布,将在全市范围内开展为期3个月的房地产市场专项整治,其中包括未备案的“黑中介”以及不明码标价等。广州市房地产中介协会秘书长吴忱认为,要想解决虚假房源等中介市场存在的一些问题,最重要的就是要核实房源信息的真实性,但这存在一定的难度,因为这需要各中介门店向政府部门提供业主的委托书,这其中要包括放盘价等各种详细信息。

     交了一半中介费发现交易房产被抵押

     交易房源资料真实性该谁核查?

     邓先生通过中介联系看中了一套建筑面积为81平方米两房单位,并很快与卖家签订了《存量房买卖合同》,以119万元的价格购买该单位。合同约定:该房不存在抵押等他项权利情况;卖方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实,保证对上述房地产享有完整产权,保证上述房地产不存在任何未向买方说明的其他情况,且没有侵犯第三人权益,否则,承担相应的法律责任;买方确认已查阅该房地产的权属证明文件,对权属证明文件所载内容无异议,并已实地查看及了解,故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境均予以认可。签约当日邓先生承诺向中介支付房地产买卖居间服务费及咨询费21420元,并且支付了10710元,剩余的10710元则约定在物业成功过户当天支付。但不久邓先生就发现物业被业主的朋友抵押至银行,业主的朋友无法偿还债务最终导致该物业无法交易。邓先生认为,中介并未去房管局查册诉涉房产的权属情况、未采取任何措施降低风险,且也未就相关风险进行任何提示,还一直声称这套物业没问题,不存在抵押情况。在邓先生得知物业被抵押真实情况后,也一直消极应付,只是建议被动等待或重新交中介费介绍新的房源。因此,邓先生将中介告上法庭,要求退还已缴纳的中介费10710元。

     但一审法院认为,中介在提供居间服务时,应向买卖双方披露与交易相关的信息,如交易房产的权属情况、购房资格要求等事宜。中介在促成买卖双方签订诉涉《存量房买卖合同》的过程中,未敦促卖方提交诉涉房屋的权属情况证明,亦未核实诉涉房屋是否存在抵押,居间服务存在瑕疵,但诉涉房屋存在抵押,并不是影响交易的关键因素,买卖双方仍可继续协商处理。而中介亦确认因诉涉交易未完成而放弃向邓先生催收剩余中介费。其次,邓先生在签订《存量房买卖合同》前应适当谨慎,查看诉涉房屋的权属情况。再次,合同亦载明卖方保证该合同填写和提供的涉诉房屋的权属情况真实,现诉涉房屋存在抵押情况,即卖方违反合同约定提供错误信息,应承担相应的违约责任。因此,中介服务虽存在瑕疵,但该瑕疵并未达到需退回已交付中介费10710元的程度。

     中介未尽中介服务机构责任

     二审败诉被要求退还中介费

     一审败诉,邓先生不服提起上诉,近日,他的诉求终于获得广州市中级人民法院的支持。法院判决认为,作为中介机构,应按照《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条第(二)项“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时,应当书面说明下列事项:中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况”的规定,向购房人如实反映诉涉房屋的基本状况。现邓先生提交的证据显示诉涉房屋已被抵押,中介没有向其披露该事实,违反了作为中介服务机构应尽的职责。由于房屋已被抵押,抵押权人享有优先受偿权,在未涂销抵押的情况下难以办理房屋的过户手续,而如何涂销抵押、如何付款均为买卖双方必须确定的合同内容,且经双方协商一致才可签订合同。现双方约定按“房屋无抵押银行按揭付款”的方式支付房款,显然无法履行。

     按照中介提供的合同版本,双方可选择“涂销抵押后按揭付款”的付款方式,而买卖双方并未对“涂销抵押后按揭付款”的具体细节予以协商确定,即买卖双方尚未对涂销抵押问题、付款问题协商一致。如何涂销抵押、如何付款作为合同主要内容尚未确定,直接影响到当事人对其民事权利义务的行使以及双方能否最终达成合议而签订合同。中介未尽其职责以致合同重要条款尚未由买卖双方进行协商确定,对此存在明显过错。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。鉴于中介未尽到中介服务机构的责任,邓先生要求返还中介费10710元的诉讼请求合理有据。原审法院仅将中联公司的行为认定为瑕疵,认为买卖双方仍可继续协商房屋买卖事宜的意见实际上减免了中介作为中介机构应尽的责任,也忽略了合同主要条款尚未协商确定将严重影响到合同当事人权利义务的确定及合同能否签订的关联性。

     有业内人士表示,在房屋买卖过程中,虽然合同中约定,卖方要如实提供房产情况,但实际上也还存在一个关于房源的真实性究竟该由谁来核查的问题,作为买方为了防范风险,应该尽量谨慎,并尽力核查,而中介公司作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构,对交易各环节及风险和交易相关资源都更为了解,在居间服务中则应该负有更高的注意义务,亦有能力采取更加规范和严谨的履行方式。从邓先生的案例来看,中介如果未尽到应尽的责任,损害委托人利益的,就会被要求承担相应的损害赔偿责任。




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